JAK SE BYDLÍ VE STŘEDNÍ, VÝCHODNÍ A SEVERNÍ EVROPĚ?
Původem finská stavební a developerská společnost YIT, působící ve 14 zemích Evropy včetně České republiky, poskytla statistická data z trhů, na kterých se věnuje rezidenčnímu developmentu. Vzniklo tak srovnání nejen ekonomických parametrů, ale obecně i preferencí jednotlivých národů v otázce bydlení. Nové bydlení si lidé nejsnáze mohou pořídit ve Finsku, nejhůře dostupné je v Rusku. Nejvíce bytů v osobním vlastnictví mají podle celonárodních srovnání Litevci. Zatímco hypotéky jsou oblíbené všude, rozdíly ve stylu bydlení a vybavení bytů jsou značné. Všichni však chtějí balkon či lodžii a dostatek úložných prostor.
Data pocházejí z celkem sedmi zemí Evropy: kromě mateřského Finska také z jednoho z největších trhů vůbec - z Ruska. Nechybí samozřejmě Česko ani Slovensko, zastoupeny jsou i všechny tři pobaltské státy - Estonsko, Lotyšsko i Litva. „Letos slavíme 100leté výročí založení naší společnosti. Na trhu v mateřském Finsku jsme jasnou jedničkou, přední místa nám patří rovněž v Rusku a v pobaltských zemích. I v Česku a na Slovensku se chceme postupně dostat na čelní příčky. Vzhledem k naší působnosti v mnoha zemích Evropy se cítíme oprávněni vyjadřovat se k tematice bydlení a přispívat tak nejen k většímu povědomí o celkové situaci na rezidenčním trhu, ale i ke vzájemnému pochopení zvyklostí lidí žijících v jednotlivých evropských zemích,“ vysvětluje prezident a výkonný ředitel YIT Corporation Juhani Pitkäkoski.
„V loňském roce jsme zahájili výstavbu více než osmi tisíc bytových jednotek. Na konci letošního června jsme tak měli rozestavěných téměř 13,5 tisíce jednotek. Podle ekonomických předpokladů bude hrubý domácí produkt v zemích, ve kterých působíme, v nadcházejících letech mírně stoupat. Úměrně tomu proto očekáváme i mírný růst segmentu rezidenčního developmentu,“ dodává Juhani Pitkäkoski.
Složitost stavebního řízení
Skupina YIT komplexně působí v oblasti developmentu, pozemního a průmyslového stavitelství i technického zabezpečení budov a jejich správy. Rezidenční projekty zatím postavila v sedmi evropských zemích a má tak velké možnosti srovnání například v tom, jak na jednotlivých trzích funguje proces vedoucí k zisku stavebního povolení. Na jeho délku a komplikovanost si u nás stěžuje množství developerů. „V Česku se setkáváme s tím, že je celý proces zdlouhavý a nepředvídatelný. Je zde poměrně snadné dlouho bránit začátku realizace projektu, aniž by proti byly vzneseny objektivní argumenty. Důležitější než stavební řízení je ale zisk územního rozhodnutí, které by mělo podchytit všechny návaznosti na umístění objektu na pozemku, jeho výšku a také vztah k okolí - to znamená i názor veřejnosti. Získat ji na svou stranu bývá někdy velice problémové. Obecně platí, že pokud developer v České republice získá územní rozhodnutí do jednoho roku od zahájení řízení, následuje obdobný proces se stavebním řízením, který trvá šest až dvanáct měsíců,“ hodnotí současnou situaci Pitkäkoski a dává příklad ze zemí, kde je proces výrazně jednodušší. Například z mateřského Finska. „Územní rozhodnutí je ve Finsku de facto vydané na každý pozemek na území města vhodný pro stavbu. Developer tedy potřebuje získat pouze stavební povolení. Proces do vydání stavebního povolení trvá zhruba šest měsíců.“
Ve které zemi je nové bydlení nejdostupnější?
Pokud zkoumáme, kdo si může nejsnáze dovolit koupit nové bydlení, je kromě ceny bytu nutné sledovat výši příjmu obyvatel. Teprve toto srovnání ukáže, jaká je dostupnost bydlení. Na příkladu cen bytů YIT je vidět, že průměrná výše ceny za m² bytu je z analyzovaných zemí jednoznačně nejvyšší ve Finsku. Mohlo by se proto zdát, že pořízení nového bydlení je pro Finy značně náročné. Opak je však pravdou. Ačkoli obyvatelé tohoto vyspělého severského státu platí za m² nového bytu v průměru 3,1 tisíce euro, tedy okolo 77 tisíc korun, na základě srovnání příjmů a cen bytů je bydlení nejdostupnější právě pro ně. Za nimi pak následuje Česko a Slovensko a poté pobaltské státy. Z nich je nejhorší situace v Estonsku. Nejméně dostupné je nové bydlení pro obyvatele Ruska, ač oproti Finům dají za m² nového bytu v průměru o téměř 40 tisíc korun méně.
Vliv krize na rezidenční trhy
Nejen na rezidenčním trhu v České republice se výrazně promítla ekonomická krize, která jednotlivé země s různou intenzitou postihla v letech 2008 až 2010. Pokles nově dokončených bytových jednotek v letech 2010 a 2011 oproti boomu v roce 2007 je patrný téměř ve všech v grafu sledovaných státech, např. v Česku z více než 40 tisíc bytů na necelých 29 tisíc. Propad nově dokončených bytových jednotek zaznamenalo v roce 2009 i Finsko, zde se ale trend stejně jako v Lotyšsku a Litvě v následujících letech obrátil.
Vliv krize neukazují jen propady v počtu nově dokončených bytových jednotek, ale také poklesy cen bytů v jednotlivých zemích. V Česku a na Slovensku začaly ceny bytů po boomu z let 2006 a 2007 padat a pokles pokračoval až do sledovaného roku 2011. Litva a Lotyšsko vykazují tendenci, kdy byl propad cen mnohem strmější. Z hlediska cen bytů krize příliš nezasáhla Finsko, kde ceny stále stoupají. Také v Rusku nebyl propad cen tolik patrný.
Pronájmy či vlastnictví bytů?
V Česku i vinou vlivů minulosti převládá obecný názor, že se má bydlet tzv. ve vlastním. To potvrzují i data. Téměř 80 % obyvatel má byt ve vlastnictví, pouhá pětina si byt pronajímá. Prvenství v nejvyšším procentu bytů ve vlastnictví nám však nepatří – to s přehledem drží obyvatelstvo Litvy. Pouze necelých 7 % litevských obyvatel si byt pronajímá. Opakem je Rusko. Tam je trend stěhování se za prací a střídání bydlení poměrně rozšířený. Nájemní bydlení využívá téměř 37 % obyvatel.
Podíl bytů kupovaných na hypotéku roste
Oblíbenost hypoték je nejen v Česku v posledních letech poměrně značná. Vlastníci bytů, kteří pro jeho koupi využili hypotéku, jednoznačně převládají ve Finsku (42 %) oproti všem ostatním zemím. To ale vyplývá především z rozdílného historického vývoje postkomunistických zemí. Za éry socialismu zde neexistoval volný trh s byty ani standardní možnost čerpání hypoték. Proto podíl vlastníků bytů s hypotékou nemohl ani za období demokracie a tržního hospodářství dosáhnout poměrů jako ve vyspělých státech západní a severní Evropy. Ovšem vzhledem k růstu čerpání hypoték v postkomunistických zemích Finsko ukazuje směr, kterým se ubírá i střední a východní Evropa. To jednoznačně dokládá i graf se současným poměrem čerpání hypoték u klientů YIT. V Česku a na Slovensku je vůbec největší procento lidí, kteří si nové byty kupují s pomocí hypotečního úvěru. V závěsu za nimi je Lotyšsko a Finsko.
Trendy v zařizování bytů – čistý finský styl vs. ruská zdobnost
Není asi příliš těžké odhadnout, jak vypadá typický český interiér. „Češi mají rádi moderní, ne příliš luxusní, spíše funkční styl, poskládaný ze sortimentu velkých nábytkových řetězců - skandinávský design přitom převažuje. V oblibě však mají i menší italské či německé dodavatele nábytku. Podobně je na tom i Slovensko,“ vysvětluje Zuzana Martínková, manažerka rozvoje marketingu a prodeje pro region střední a východní Evropy skupiny YIT. V obou zemích převažuje pragmatismus a konzervatismus s důrazem na funkčnost a komfort. V bytech našich východních sousedů však panuje větší pestrost. Nalézt lze vybavení ve velmi zdobném, tzv. Versace stylu, i interiéry v přísně minimalistickém či funkcionalistickém duchu. V Česku a na Slovensku také platí, že osobitost interiéru není natolik dána nábytkem, jako jeho stavebním řešením – když ne netradičním řešením stavby, tak alespoň použitím specifických materiálů, barev či netradičních povrchů stěn a podlah. To dokládají i pražské projekty YIT Stavo, kde má každý z nich své specifikum. Například KOTI Hostivař 28 bytů ve funkcionalistické architektuře či KOTI Hájek představující nízkoenergetické bydlení se solárními panely.
Příliš složité není ani představit si finský interiér, který postupně proniká i do vnímání českého interiérového designu. Skandinávská čistota a jednoduchost je typickým znakem severských bytů a domů. Převažuje bílá barva, k ozvláštnění interiérů se využívá kontrastní barva buď v podobě výrazných doplňků, obrazů nebo natřením jedné ze stěn obytné místnosti. Trendem současné doby jsou i výrazné tapety. V interiérech jsou preferovány světlé odstíny dřeva. „Mnohdy by naopak ryze funkcionalistický standard finského bydlení českého zákazníka překvapil. Například ve finských koupelnách nejsou běžné podomítkové nádrže WC jako v koupelnách českých. I rozvody topení k radiátorům na povrchu místností by našeho zákazníka udivily, přitom v severských zemích jsou standardem,“ říká Zuzana Martínková.
Jak ale bydlí obyvatelé pobaltských států? Obecně zde platí totéž co v Česku. Důraz na funkčnost převažuje. Velké řetězce jsou také oblíbené, kuchyně a vestavný nábytek si však obyvatelé Pobaltí rádi objednávají u lokálních výrobců.
A co Rusové, jejichž země má tolik specifik jako několik států dohromady? „V Rusku opravdu příliš paušalizovat nelze. Jedním z důvodů je také to, že se byty klientům obvykle předávají nezařízené, čímž je na mysli de facto hrubá stavba. Chybí podlahy, dveře a například i obklady a sanita v koupelně. V Rusku tedy můžeme, a speciálně to platí o Moskvě, najít všechny styly vybavení včetně známé zdobnosti, o níž se dá říci, že v interiérech převažuje. V oblasti Kazaně je ale například velmi oblíbený nábytek skandinávských řetězců,“ doplňuje Martínková.
Nejen dispoziční řešení ovlivňuje rozhodování klientů při koupi nových bytů
Málokdo si dnes kupuje byt, který nemá alespoň balkón. V České republice je trend jasný, preferencí klientů je mít balkón i u malého bytu a u větších bytů prostornou terasu. Finové chtějí zasklený balkón kvůli nepříznivým klimatickým podmínkám, které na severu Evropy panují. Rusové také preferují zasklené lodžie. Nejen z praktického hlediska, ale i kvůli bezpečnosti. Velké rozdíly panují v názoru na kuchyň - samostatnou anebo naopak propojenou s obývacím pokojem. Není překvapením, že k oddělené kuchyni inklinuje především starší generace. Bez ohledu na generace alespoň optické oddělení kuchyně od zbytku bytu požadují Litevci a Rusové. V Česku je však trend jednoznačný – byty s kuchyněmi v samostatných místnostech se u tu staví minimálně. Rozdíly panují také v náhledu na nutnost vstupní chodby. Zatímco ve Finsku je trendem otevřený prostor a minimalizace vstupní haly, Slováci naopak vyžadují byty, ve kterých se do jednotlivých místností vstupuje právě z poměrně prostorné chodby. Ve všech zemích ale vládne shoda v otázce co největšího množství úložných prostor - obvykle v ložnici, chodbě nebo v ideálním případě samostatné šatně. „Vybudované úložné prostory dostávají ve svých bytech při předávce ve Finsku, kde obecně panuje vysoká úroveň dokončení bytů, která je ovšem dána finskými předpisy. Klienti tak získávají nový byt včetně kuchyňské linky se spotřebiči, vybavené koupelny, již zmíněných úložných prostor a sauny, která patří do standardu i u malých bytů. V ostatních zemích, s výjimkou Ruska, převažuje při předávce tzv. evropský standard, tedy byty včetně podlah, zárubní i obkladů a sanity v koupelnách a na toaletách,“ vysvětluje Zuzana Martínková.
Při koupi bytu jsou pro většinu klientů rozhodujícími faktory lokalita a cena. Jak uvádí Zuzana Martínková, znatelné rozdíly již ale panují v dalších faktorech a mezi jednotlivými zeměmi. „V Rusku, Estonsku, Litvě a Finsku je velký důraz kladen na spolehlivost a důvěryhodnost firmy. Naopak dispoziční řešení hraje velkou roli při rozhodování o koupi na Slovensku, v Rusku a ve Finsku. Když srovnáme například parametr ceny, tak podle našeho průzkumu je nejméně důležitý pro Litevce. Ve všech ostatních zemích se podle ceny rozhoduje více než 50 % klientů, nejvíce v Rusku a Finsku.“
Ač projekty YIT nesou vždy určité specifické znaky, díky nimž si je lze jen těžko splést, musí se z architektonického hlediska přizpůsobovat zvyklostem na jednotlivých trzích. Zatímco ve Finsku, Estonsku Lotyšku a Česku se staví jednoduché a funkční bytové domy spíše v komornějším duchu a odkazující na severský styl, v Rusku je kladen důraz na vícepodlažní objekty. V centrech ruských měst běžně mají zhruba dvanáct pater, v regionech však i více než dvacet. Zatímco v Česku v poslední době i vlivem ekonomické krize převažují právě komorní rezidenční projekty a YIT se tomuto trendu přizpůsobuje, zároveň uvádí na trh i projekty větší velikosti, jakými jsou například KOTI Troja nebo zbrusu nový projekt KOTI Braník. „Přestože na rezidenčním trhu České republiky působíme jako developer poměrně krátce (stavět jsme začali v roce 2010), úspěšný prodej bytů v komorních i větších projektech i ohlasy nových majitelů nás přesvědčují o tom, že jsme na správné cestě. Postupně tak míříme k našemu cíli, jímž je zařazení se mezi nejsilnější pražské rezidenční developery,“ uzavírá Vladimír Dvořák, jednatel a výkonný ředitel české YIT Stavo.
